Konutta balon yok arz fazlası var

Salı günü basının en gözde ekonomi haberi konut satışlarındaki düşüştü.TÜİK’in açıkladığı istatistiklere göre konut satışları geçen yıla kıyasla ilk yarıda yüzde 10, temmuz ayında ise yüzde 20 civarında düşmüş. Bu veri çoktandır kamuoyunda tedavülde olan “konut balonu” söylentisini (aslında söylencesini demek daha doğru olur) yeniden ateşledi. Son iki yıldır yerli yabancı kim benimle ekonominin gidişatı üzerine röportaj yapsa mutlaka “Konut balonu var mı, ne zaman patlayacak?” sorusunu hiç atlamadı.

    Benim yanıtım hep “sanmıyorum” oldu. Ama doğrusu konuyu da etraflı bir şekilde araştırmadığımı itiraf etmeliyim. Balon olmadığı, yurtdışında mortgage (ipotekli kredi) krizinden bildiklerimi Türkiye konut piyasasından edindiğim izlenimlerle harmanlayarak verdiğim bir yanıttı. Geçenlerde kent ekonomisi üzerine uzmanlaşmış, ayrıca biyografisinde 2005’ten bu yana gayrimenkul değerleme sektöründe yönetici olarak çalıştığı belirtilen Dr. Ahmet Büyükduman yeni çıkan kitabını yolladı: “Bir kent efsanesi, Konut Balonu” (Scala Yayıncılık).

        Kitap ilk bölümünde Kent ekonomisinin temel kavramları ile konut piyasasının ekonomik işleyişini teorik olarak inceliyor. Meraklısı için tavsiye ederim. Kitabın konumuzu ilgilendiren kısmı ise İstanbul’da konut piyasasının evrimini inceleyen ikinci bölüm.

    Yazarın en büyük katkısı Hürriyet’in satılık ve kiralık konut ilanlarından 25 yıllık fiyat ve kira verisi üretmiş olması. Bu veriler enflasyon, inşaat maliyeti, faiz gibi diğer verilerle beraber incelendiğinde İstanbul’un konut piyasasının evrim hikayesi belirginleşiyor. Bu hikaye sanırım ekonomik patlama yaşayan büyük küçük diğer kentlerimize de teşmil edilebilir.

    Hikayenin konut piyasası kısmı şöyle özetlenebilir: 1988-2000 döneminde enflasyondan arındırılmış (reel) konut gösterge fiyatı yatay seyrediyor. 2001 krizi ile birlikte bir miktar düşüyor sonra 2008’e kadar hızla artarak iki katına çıkıyor. Bizi pek teğet geçmeyen küresel krizle birlikte biraz geriliyor ardından 2013 yılına kadar yüzde 10’un biraz üzerinde artıyor.

    Balon iddiasına gelince. Varlık balonu kavramı şöyle bir süreci tanımlar: Düşen faizler ve gevşeyen kredi koşulları konut talebini kamçılar. Talep arttıkça fiyatlar artar. Artan fiyatlar kredi çekip konut satın almayı cazip kılar (spekülatif davranış). Bu süreç bir süre gider ve sonunda ortaya büyük bir fiyat balonu çıkar. Balon eninde sonunda patlar ve fiyatlar tepetaklak olur. Alınan krediler geri ödenemez hale gelir. Kriz banka sistemine sıçrar. 2008-2009 yıllarında ABD, İrlanda, İspanya gibi ülkelerde yaşanan budur.

    Oysa bizim kriz ertesi konut fiyat artışı böyle bir gelişmeye işaret etmiyor. Belki önceki dönemde (2003-2007) balondan söz edilebilir. Bu dönemde İstanbul’da konut fiyatı iki katına çıkarken konut arzı da (Yapı Ruhsatı endeksi 7 kat artmıştır). Ancak bu dönemin sonunda balon patlaması olmamıştır çünkü fiyatta düşüş yüzde 14 ile sınırlı kalmıştır. Bunun en önemli nedeni konut fiyatlarındaki artışın, Büyükduman’ın gösterdiği gibi, inşaat maliyetlerinden değil arsa fiyatlarındaki müthiş artıştan (arsa rantı) kaynaklanmış olmasıdır.

    Son döneme gelince. İlk 6 aylar itibariyle 2012-2014 dönemini Türkiye genelinde incelediğimizde karşımıza çıkan manzara şudur: Yıllık konut nominal fiyat artışı yüzde 12 civarındadır (TCMB). Reel artış yüzde 3-4 demektir. Yapı ruhsatı alan özel kesim daire sayısı artışları ise sırasıyla yüzde 13 ve yüzde 35’tir (TÜİK). Bu rakamlara bakınca ben bir balon değil arz fazlası görüyorum.

    Bu şu anlama gelir: Önümüzdeki dönemde inşaat sektöründe bir düzeltme kaçınılmazdır; inşaatlar önemli ölçüde yavaşlar, reel fiyatlar da sınırlı ölçüde geriler. Büyüme için kötü haberdir.